Investasi properti menarik perhatian banyak orang karena aset ini memiliki fungsi sekaligus peluang pertumbuhan nilai dalam jangka panjang. Investor juga dapat memperoleh pendapatan melalui sewa. Namun, peluang tersebut membutuhkan kondisi finansial yang sehat. Jangan sampai keinginan membeli properti justru mengganggu kestabilan keuangan.
Karena itu, calon investor perlu memahami cara menentukan budget properti sebelum memilih aset. Jangan menghitung budget hanya berdasarkan harga jual atau jumlah uang muka. Masukkan cicilan, biaya transaksi, pajak, biaya perawatan, dan dana cadangan ke dalam perhitungan. Perhitungan yang lengkap membantu investor mengambil keputusan berdasarkan kondisi keuangan yang nyata.
Kenali Kemampuan Keuangan Sebelum Menentukan Harga Properti
Mulailah menentukan budget dari kondisi keuangan, bukan dari daftar properti yang menarik perhatian. Periksa penghasilan bersih, pengeluaran rutin, cicilan berjalan, jumlah tabungan, dan dana investasi secara menyeluruh. Hasil perhitungan tersebut akan menunjukkan batas kemampuan finansial yang lebih realistis.
Sebagai contoh, seseorang memiliki penghasilan bersih Rp10 juta per bulan dan membayar cicilan kendaraan sebesar Rp1,5 juta. Jika ia ingin mengambil KPR, ia tidak dapat menghitung kemampuan cicilan berdasarkan penghasilan Rp10 juta secara penuh. Ia harus mengurangi kewajiban yang sudah berjalan agar cicilan baru tidak mengganggu kebutuhan utama.
OJK menggunakan rasio sekitar 30% dari penghasilan sebagai salah satu acuan dalam materi edukasinya mengenai kemampuan membayar cicilan. Angka tersebut tidak mengharuskan setiap orang mengambil cicilan sebesar 30% dari penghasilan. Investor dapat menggunakan angka tersebut sebagai acuan awal untuk menilai beban utang. Setelah itu, investor harus menyesuaikan perhitungan dengan pendapatan, tanggungan, dan kewajiban finansial masing-masing.
Jangan Gunakan Seluruh Tabungan untuk Membeli Properti
Tabungan yang cukup untuk membayar uang muka belum tentu membuat seluruh dana aman untuk investasi. Investor harus tetap menjaga dana darurat. Setelah membeli properti, investor masih membutuhkan dana untuk menghadapi kebutuhan mendadak agar kondisi keuangan tetap stabil.
Misalnya, seseorang memiliki dana Rp250 juta yang ia kumpulkan selama beberapa tahun. Ia memang dapat menggunakan dana tersebut sebagai modal awal investasi, tetapi ia tidak harus menghabiskan seluruhnya untuk uang muka. Ia dapat menyimpan sebagian dana sebagai cadangan dan menggunakan bagian lainnya untuk membayar kebutuhan transaksi.
Pemisahan dana tersebut membantu investor menjaga fleksibilitas keuangan. Investasi properti memiliki karakter jangka panjang sehingga investor harus memiliki cadangan ketika menghadapi kebutuhan mendadak. Budget yang sehat memungkinkan seseorang membeli properti tanpa mengorbankan kebutuhan finansial lainnya.
Harga Properti Bukan Satu-Satunya Biaya
Harga properti memang menjadi komponen utama dalam perhitungan budget. Namun, pembeli juga menghadapi biaya lain selama proses transaksi. Biaya tersebut dapat mencakup administrasi, legalitas, notaris atau PPAT, dan pajak sesuai jenis transaksi serta aturan yang berlaku.
Salah satu komponen pajak yang perlu investor pahami adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Direktorat Jenderal Pajak menjelaskan BPHTB sebagai pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Tarif BPHTB mencapai 5% dari dasar pengenaan pajak sesuai ketentuan, dengan pemerintah daerah menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak.
Karena itu, jangan menghitung budget dengan cara sederhana seperti “harga properti dikurangi uang muka”. Hitung seluruh dana yang Anda keluarkan sejak proses pembelian hingga properti siap Anda gunakan atau kelola. Cara ini membantu Anda mengetahui kebutuhan dana secara lebih nyata.
Perhatikan Cicilan, Tenor, dan Skema Pembiayaan
Jika Anda membeli properti melalui KPR atau fasilitas pembiayaan lain, masukkan cicilan bulanan ke dalam perhitungan utama. Harga properti yang terlihat terjangkau belum tentu cocok dengan arus kas jika cicilannya terlalu besar.
Perhatikan juga tenor karena pilihan tersebut memengaruhi jumlah cicilan dan durasi pembayaran. Tenor panjang biasanya membuat cicilan bulanan lebih ringan, tetapi Anda harus membayar utang dalam waktu lebih lama. Tenor pendek mempercepat pelunasan, tetapi membutuhkan kemampuan pembayaran bulanan yang lebih besar.
Investor juga harus memahami skema suku bunga. Jangan hanya melihat cicilan pada periode awal. Bank dapat mengubah suku bunga setelah periode tertentu sesuai ketentuan pembiayaan. Dengan memperhitungkan kemungkinan tersebut, investor dapat memilih skema pembayaran yang sesuai dengan kemampuan finansial jangka panjang.
Sisakan Dana untuk Biaya Setelah Membeli Properti
Perhitungan budget tidak berhenti ketika investor menyelesaikan transaksi. Pemilik rumah, apartemen, ruko, dan jenis properti lainnya tetap menghadapi biaya selama masa kepemilikan. Perawatan, perbaikan, pengelolaan, dan pajak dapat menambah pengeluaran.
Investor yang mengandalkan pendapatan sewa juga harus menghitung pemasukan secara realistis. Misalnya, sebuah properti menghasilkan potensi sewa Rp3 juta per bulan. Jangan langsung menganggap angka tersebut sebagai keuntungan bersih. Properti mungkin kosong selama beberapa bulan atau membutuhkan perbaikan sebelum kembali menghasilkan sewa. Pemilik juga harus membayar PBB selama masa kepemilikan.
Karena itu, investor harus tetap menyimpan dana cadangan meskipun properti sudah menghasilkan pemasukan. Dana tersebut membantu investor menghadapi biaya yang muncul secara tidak rutin tanpa mengganggu kebutuhan finansial lain.
Tentukan Budget Berdasarkan Tujuan Investasi
Investor harus menghubungkan budget properti dengan tujuan investasinya. Properti yang investor beli untuk menghasilkan pendapatan sewa memiliki pertimbangan berbeda dari properti yang investor beli untuk mengejar kenaikan nilai dalam jangka panjang.
Untuk properti sewa, investor harus melihat permintaan calon penyewa. Lokasi yang memiliki akses menuju kawasan pendidikan, pusat bisnis, fasilitas kesehatan, area komersial, atau transportasi dapat menarik segmen penyewa tertentu.
Untuk investasi jangka panjang, investor dapat melihat perkembangan kawasan, pembangunan infrastruktur, aksesibilitas, dan pertumbuhan wilayah.
Karena itu, jangan menganggap properti mahal sebagai investasi terbaik. Properti murah juga belum tentu memberikan hasil yang menarik. Bandingkan harga pembelian, biaya kepemilikan, kondisi properti, potensi pasar, dan tujuan investasi sebelum mengambil keputusan.
Lakukan Simulasi Sebelum Membeli
Sebelum membeli properti, buat simulasi berdasarkan kondisi yang realistis. Jangan hanya menggunakan skenario terbaik seperti properti selalu tersewa, tidak membutuhkan perbaikan, dan menghasilkan pendapatan stabil.
Masukkan kemungkinan properti kosong selama beberapa bulan, biaya perawatan, dan pengeluaran lain selama masa kepemilikan. Cara ini membantu investor mengetahui kemampuan investasi ketika kondisi tidak berjalan sesuai rencana.
Jika perhitungan menunjukkan arus kas yang sehat, investor memiliki dasar yang lebih kuat untuk membeli. Sebaliknya, jika investasi hanya terlihat menguntungkan ketika semua kondisi berjalan sempurna, investor harus mengevaluasi kembali budget dan pilihan propertinya.
Periksa Legalitas dan Kondisi Properti
Budget yang sesuai belum cukup untuk membuat keputusan pembelian. Investor juga harus memeriksa legalitas dan kondisi properti sebelum melakukan transaksi.
Periksa dokumen kepemilikan, status tanah, perizinan, dan informasi dari penjual atau pengembang. Langkah tersebut membantu investor mengurangi risiko masalah setelah transaksi.
Periksa pula kondisi lingkungan sekitar. Akses jalan, fasilitas umum, kondisi kawasan, dan perkembangan wilayah dapat memengaruhi daya tarik serta prospek properti sebagai aset.
Dengan cara tersebut, investor tidak hanya mencari properti yang sesuai dengan budget. Investor juga memastikan kualitas dan potensi aset sebanding dengan dana yang ia keluarkan.
Jadi, Berapa Budget yang Tepat untuk Investasi Properti?
Setiap investor memiliki budget yang berbeda. Penghasilan, aset, kewajiban, kebutuhan, dan tujuan investasi memengaruhi kemampuan seseorang dalam membeli properti.
Karena itu, mulailah perhitungan dari kondisi finansial pribadi. Setelah itu, cari kisaran harga properti yang sesuai dengan kemampuan tersebut.
Gunakan prinsip sederhana: jangan menentukan harga properti terlebih dahulu lalu memaksakan kondisi keuangan untuk mengikutinya. Hitung kemampuan cicilan, sisihkan dana cadangan, hitung biaya pembelian dan kepemilikan, kemudian tentukan kisaran harga yang sesuai.
Pendekatan tersebut membantu investor membeli properti tanpa mengorbankan kestabilan keuangan. Investor juga memiliki ruang untuk mempertahankan investasinya dalam jangka panjang.
Investasi yang Baik Dimulai dari Perhitungan yang Matang
Membeli properti untuk investasi bukan keputusan yang sebaiknya Anda ambil hanya karena melihat harga, lokasi, atau promosi. Anda perlu mempertimbangkan berbagai aspek agar aset yang Anda pilih benar-benar sesuai dengan kemampuan dan tujuan finansial.
Memahami cara menentukan budget properti membantu Anda mengambil keputusan secara lebih terukur. Mulai dari dana awal, kemampuan cicilan, biaya transaksi, dana cadangan, potensi pemasukan, hingga prospek lokasi, setiap faktor perlu Anda perhitungkan sebelum membeli.
PT Joyo Agung Land menghadirkan pilihan properti di Malang yang dapat Anda pertimbangkan untuk kebutuhan hunian maupun investasi. Dengan mempertimbangkan lokasi, akses, fasilitas, dan kebutuhan pasar, Joyo Agung Land dapat menjadi salah satu pilihan dalam menyusun rencana kepemilikan aset jangka panjang.
Sudah memiliki gambaran mengenai budget investasi Anda?
Konsultasikan kebutuhan dan rencana finansial Anda bersama Marketing PT Joyo Agung Land untuk mendapatkan informasi mengenai proyek, pilihan unit, harga, serta jadwal survei lokasi.
📞 WhatsApp Marketing PT Joyo Agung Land: 0813-3043-0700
Mulai dari perhitungan yang matang, pilih properti sesuai kemampuan, dan temukan peluang investasi Anda bersama PT Joyo Agung Land.
